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Calcular hipoteca para buena salud

Negociar una tasa de interés favorable, considerar el seguro de préstamo, mientras se finaliza la compra de bienes raíces: los prestatarios a menudo toman el interés final en la elección de la garantía. Todo lo que necesita saber antes de firmar su oferta de crédito para calcular tu hipoteca. Cuando un banco le concede un préstamo hipotecario, quiere que se pague la garantía. El seguro de préstamo cubre al prestatario contra eventos de vida (incapacidad, muerte, etc.), y por lo tanto también protege al banco contra estos mismos eventos. La garantía sólo protege al banco contra los impagos del prestatario, es decir, si el prestatario ya no puede pagar. En la jerga bancaria, hablamos de "seguridad".

La existencia de una garantía real no es negociable: ¡el banco exigirá esta garantía real! Las dos formas más comunes son la caución, una garantía colectiva, y una hipoteca sobre la propiedad adquirida, una solución individualizada. En la actualidad, el garante ha tomado claramente el relevo de la hipoteca, que ahora representa menos de un tercio de la producción crediticia.

¿Una elección real o teórica? ¿Por qué los prestatarios prefieren las fianzas? En la gran mayoría de los casos, no tienen otra opción. "Es el banco el que prefiere las garantías", confirma Cécile Roquelaure, directora de estudios del Borrowing Broker. "Para el banco, este es el mejor sistema de delegación de riesgos: en caso de problema, la entidad garante consigue cobrar la deuda. "Los bancos también tienen el control de estas instituciones de garantía: son una filial interna del grupo bancario (Camca en Crédit Agricole, CEGC para la Caisse d'Epargne y Banque Populaire, etc.) o Crédit Logement, una institución propiedad de todos los grandes bancos franceses.

Como nos han confirmado varias fuentes bancarias, el prestatario tiene muy poco margen de negociación en este punto. Todavía puede poner a los bancos en competencia: en este caso, uno podría optar por la garantía y el otro por la hipoteca. Pero la garantía sólo será entonces un elemento de comparación entre otras ofertas de préstamo.

Alternativas no reconocidas Para la compra de una propiedad antigua, la garantía puede ser el privilegio de un prestamista de dinero (PPD), cuya operación es muy cercana a la hipoteca pero que permite evitar el impuesto de registro de la propiedad.

Algunas mutuas también pueden actuar como garantes, ya que el costo es generalmente menor que con una compañía de fianzas tradicional.

Más información sobre todas las garantías de préstamos inmobiliarios

La hipoteca obligatoria para determinados préstamos regulados Si los bancos "prefieren" la garantía, ¿por qué 3 de cada 10 préstamos siguen estando hipotecados? Por un lado, porque las empresas de fianzas rechazarán sistemáticamente determinados tipos de expedientes y, por otro, por motivos reglamentarios. "La garantía de un Préstamo de Adhesión Social (PAS) es necesariamente una hipoteca en cuanto el importe del préstamo supere los 15.000 euros", destaca LCL. "Para el Préstamo a Tasa Cero (ZLL), la garantía hipotecaria sólo es obligatoria si existe un PAS asociado en el plan de financiación", añade el departamento jurídico del banco. Todos los demás tipos de préstamos (préstamo bancario tradicional, préstamo PEL, préstamo PTZ no vinculado a un PAS, etc.) pueden ser cubiertos por un organismo de garantía.

"Para un préstamo sin contribución, la probabilidad de una hipoteca es muy alta."

Sin que exista una restricción regulatoria, algunos casos específicos serán también objeto de una garantía hipotecaria de forma casi sistemática: "Para el 110%[casos sin contribución personal, nota del editor], la probabilidad de una hipoteca es muy alta", juzga Cécile Roquelaure, "pero en realidad es el banco el que sigue siendo el responsable". Los prestatarios con un estatus profesional específico (autónomos, personas jurídicas) también son más propensos a estar sujetos a una hipoteca, según el Director de Estudios de Préstamos.

La delicada comparación de costes ¿Debo elegir una hipoteca o una garantía por razones de coste? Existen simuladores (los de Adil, en particular para las hipotecas, los de los notarios de París para las liberaciones y los de Crédit Logement para las garantías), pero la comparación sigue siendo peligrosa debido a la "heterogeneidad de las ofertas" de las sociedades de garantía, como señaló la Autoridad de la Competencia en 2015.

Y el principio mismo de la fijación de precios para las dos soluciones difiere. El resultado de la garantía es un coste inicial cercano al 1,5% del importe del préstamo pero, en la mayoría de los casos, parte de este importe se reembolsará al final del préstamo. El precio de la hipoteca es "más simple" según Antoine Dejoie, Vicepresidente del Consejo Superior del Notariado (CSN): "Un coste desde el principio", que incluye los honorarios del notario, el impuesto de registro de la propiedad y la contribución de seguridad de la propiedad, luego "un posible coste al final", las tasas de liberación y los costes de la hipoteca.

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